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LE FINANCEMENT IMMOBILIER A L'INTERNATIONAL

Un exemple de possibilité avec un pays comme la France

Une Banque finance une clientèle locale résidant fiscalement en Suisse, disposant ou souhaitant acheter un bien immobilier en France, par exemple, à titre de Résidence Secondaire, selon deux grands types d'opérations :

􏰁Financement d'acq􏰂uisition de biens immobiliers􏰃􏰄 en résidence secondaire
Monétisation de biens déjà détenus par leur propriétaire afin de dégager des liquidités, soit en Equity Release

Voici une synthèse des conséquences fiscales de l'acquisition du bien immobilier en France :

La détention du bien en direct présente l'avantage de la simplicité, de la liberté d'affectation du bien sans contraintes juridiques et fiscales. Elle offre également une marge de manœuvre pour agir directement sur le bien à l'avenir et notamment par la vente à une société en cas de besoin de trésorerie.

Fiscalite en France

Lors de l'acquisition, les droits de mutation et les frais de notaire peuvent atteindre environ 7% pour un achat dans l'ancien et 2% en cas d'achat dans le neuf avec une TVA de 20%.

En matière d'impôt sur le revenu et contrairement à la pratique helvétique, la valeur locative liée à la jouissance du bien est exonérée en France.

Cependant, la location saisonnière meublée est soumise à l'impôt sur le revenu en France (entre 20% et 45%) auquel il convient de rajouter, en fonction du statut du loueur, les prélèvements sociaux de 7,5% pour les assurés au régime de la prévoyance Suisse. L'assiette imposable dépendra du régime comptable de l'activité de location meublée (réel ou Micro-BIC) et du statut du loueur LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (Loueur en meublé professionnel).

L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français est dû dès lors que l'actif immobilier net (après déduction de la dette immobilière) dépasse le seuil de 1,3 M € et le taux varie entre 0.5% et 1.5%.

Les droits de donation et succession au profit des enfants peuvent théoriquement atteindre en France 45%. Il s'agit de la principale préoccupation des acquéreurs de l'immobilier en France. « En réalité, nos experts en planification patrimoniale transfrontalière, prouvent, chiffres à l'appui, que ce taux est un mythe dans le cadre des acquisitions de résidences secondaires en France » .

Fiscalite en Suisse

Le bien immobilier situé en France est hors champs de la fiscalité Suisse. La valeur locative et les loyers seront pris en compte uniquement pour la détermination du taux de l'impôt sur le revenu (ICC et IFD) et la valeur du bien sera prise en compte pour le calcul du taux de l'impôt sur la fortune (ISF).
La dette bancaire et les intérêts y afférents, bien qu'ils soient affectés à l'acquisition du bien en France, peuvent venir en déduction partielle des revenus et de la fortune Suisse.

Acquisition via une Societe Civile Immobiliere (SCI)

Les motivations

La SCI, soumise au régime fiscal de l'impôt sur le revenu (semi-transparente), semble être la plus adaptée pour détenir une résidence de jouissance. Ses exigences fiscales et comptables sont allégées contrairement à une SCI à l'impôt sur les sociétés.

Cette société présente l'avantage de dissocier la propriété patrimoniale des parts, en tant qu'associé, du pouvoir de décision, en tant que gérant, par le biais des statuts et ainsi protéger la famille contre les inconvénients d'une éventuelle propriété commune (indivision).

Par ailleurs, il s'agit d'un outil de transmission de l'endettement aux enfants (dans l'espoir d'un auto- enrichissement de la SCI) et ainsi minorer l'assiette des droits de donation et de succession.

Les contraintes

La SCI à l'impôt sur le revenu est exclusivement adaptée à une jouissance du bien et exclu toute location saisonnière, considérée comme une activité commerciale incompatible avec le régime fiscal de l'impôt sur le revenu.
Par ailleurs, l'efficacité de la donation des parts de la SCI doit être temporisée en l'absence de revenus locatifs. En effet, les donataires pourraient, dans certains cas, hériter d'un compte courant d'associés soumis aux droits de succession en France.

Fiscalité de la SCI

En France, les conséquences fiscales d'une détention via une SCI d'une résidence de jouissance sont quasiment similaires aux conséquences de la détention en direct.

D'un point de vue Suisse, la détention via une SCI pourrait engendrer des conséquences fiscales cantonales et plus particulièrement dans le Canton de Vaud.

L'endettement, un enjeu fiscal ?

L'endettement pour l'acquisition d'une résidence secondaire en France est d'abord une question économique qui doit être guidée par la comparaison coût/bénéfice. Certes, la dimension fiscale peut impacter le coût d'acquisition mais celle-ci ne doit pas aveugler l'acquéreur de l'importance de s'entourer par des experts transfrontaliers capables d'avoir une approche globale franco-suisse.

Pour d'autres solutions, d'autres pays, un contact personnalisé vous permettra de découvrir les possibilités qui vous correspondent le plus !

PLUS D'INFORMATIONS

N'hésitez pas à prendre contact ou à nous demander un rendez-vous, nous pouvons vous offrir une flexibilité sans égale pour la réalisation de vos projets immobiliers à l'étranger. Nous nous réjouissons de vous fournir un accompagnement sur mesure tout au long de votre processus d'acquisition immobilière à l'international.